Többen kérdezték Tőlünk, hogy mire figyeljenek, ha ingatlant vásárolnak. Időről időre előfordulnak olyan esetek, ahol a vevő a saját, vagy esetlegesen az eljáró jogi képviselő nem eléggé körültekintő eljárása miatt pórul jár. Felmerül tehát a kérdés: hogyan járhatok el körültekintően?
Az ingatlan adásvételi szerződés feltétele az ellenjegyzés, amely nélkül a szerződés nem lesz alkalmas a tulajdonjog földhivatali bejegyzésére, ami nélkül pedig a vevő nem fog tulajdonjogot szerezni a megvásárolt ingatlan felett. Azaz a jelenlegi szabályozás szerint „ügyvéd kényszer” van (illetve közjegyző is eljárhat a jogügylet során).
A legfontosabb mindenekelőtt arról meggyőződni, hogy az eladó egyáltalán tulajdonosa-e a szóban forgó ingatlannak és van-e egyéb bejegyzés a tulajdoni lapon. Azaz az első lépés a tulajdoni lap beszerzése.
(Például innen: https://ugyintezes.magyarorszag.hu/szolgaltatasok/foldhiv_nyilvantart.html)
Lényeges, hogy a szerződést készítő ügyvéd közvetlenül az adásvételi szerződés megkötése előtt kérjen le friss tulajdoni lapot, mert akár néhány nap alatt is kerülhet új széljegyzet (például egy végrehajtási jog) az ingatlan tulajdoni lapjára.
Arról is meg kell győződni, hogy nem szerepel-e az ingatlanon bármilyen teher (jelzálogjog, végrehajtási jog, tartási jog, elidegenítési és terhelési tilalom stb.). A vevő a legtöbb esetben ugyanis tehermentes ingatlanhoz kíván jutni. Ezért fontos annak biztosítása a szerződésben, hogy az ingatlan tehermentesítése megtörténjen, például úgy, hogy a haszonélvező a szerződésben haszonélvezeti jogáról lemond, vagy a vételár egy része közvetlenül az ingatlant terhelő jelzálogjog-tartozás kifizetésére kerül felhasználásra. A tehermentesítést azért érdemes minél jobban biztosítani, mivel ennek elmaradása esetén a vevő akár hosszas pereskedésre is kényszerülhet, ha tehermentes ingatlant szeretne.
Amennyiben a megvásárolni kívánt ingatlan közös tulajdonban van, akkor jó tudni, hogy a tulajdonostársakat elővásárlási jog illeti meg. Ez tipikusan olyan esetben fordul elő, amikor egy közös telken több építmény található és a tulajdonostársak például használati megállapodással rendezték az ingatlanok használatát.
Amennyiben nem egy összegben kerül kifizetésre a vételár, akkor vagy a tulajdonjog fenntartásával történt eladás tényének feljegyzését, vagy a tulajdonjog bejegyzése elintézésének függőben tartását kell kérni a földhivataltól. A kettő jogintézmény közötti különbségről bővebb tájékoztatást az Iroda munkatársaitól kérhet.
Foglaló vagy előleg. Vigyázzon, nem mindegy milyen jogcímen adja át a vételár egy részét. Az adásvételi szerződés megkötését megelőzően a vevő gyakran pénzösszeget ad át az eladónak előlegként vagy foglalóként. Fontos, hogy az összeg átadásakor, de legkésőbb a szerződésben rögzítésre kerüljön, hogy ezen összeg előlegként vagy foglalóként szolgál. Ugyanis egyáltalán nem mindegy melyikről beszélünk. Ha az összeg foglalóként került átadásra, és az adásvétel az eladó hibájából hiúsul meg, akkor a kapott foglalót kétszeresen köteles visszaadni, ha pedig a szerződés a vevő hibájából hiúsul meg, akkor a foglalót elveszíti. Ezzel szemben, az előlegként átadott összeg mindenképpen visszajár a vevőnek, ha a szerződés utóbb mégsem teljesülne.
Alapvető dolognak tűnik, de mégis fontos, hogy ellenőrizzük, hogy a szerződésben rögzített személyes adataink, valamint az ingatlan helyrajzi száma helyesen kerüljenek rögzítésre. Ha ugyanis ezek hibásan kerülnek a szerződésbe, akkor a földhivatali eljárásban hiánypótlásra vagy a kérelem elutasítására is sor kerülhet. Így a folyamatot meghosszabbító, további felesleges körök elkerülése végett érdemes az adatok pontosságára ügyelni.